Пул кор кардан аз сармоягузории манзил

Вақте ки сухан дар бораи пул дар сармоягузории амволи ғайриманқул меравад, танҳо чанд роҳе барои иҷрои он вуҷуд дорад. Гарчанде ки мафҳумҳо фаҳмиши оддӣ доранд, фирефта нашавед, ки онҳо метавонанд ба осонӣ амалӣ ва иҷро шаванд. Фаҳмиши асосҳои амволи ғайриманқул метавонад ба сармоягузорон барои ҳадди аксар расонидани даромади худ кӯмак кунад. Амволи ғайриманқул ба сармоягузорон синфи дигари дороиҳои портфелиро медиҳад, диверсификатсияро зиёд мекунад ва дар сурати дуруст муносибат кардан метавонад хавфҳоро маҳдуд кунад.

Се роҳи асосии сармоягузорон метавонанд эҳтимолан аз амволи ғайриманқул пул кор кунанд:

1. Афзоиши арзиши амвол
2. Даромади иҷорае, ки тавассути иҷораи амвол ба иҷоракорон ситонида мешавад
3. Фоидае, ки аз фаъолияти соҳибкорӣ ба даст оварда мешавад, ки аз амволи ғайриманқул вобаста аст

Албатта, ҳамеша роҳҳои дигари мустақим ё бавосита ба даст овардани фоида аз сармоягузории амволи ғайриманқул вуҷуд доранд, ба монанди омӯзиши тахассус дар соҳаҳои бештар эзотерикӣ ба монанди шаҳодатномаҳои ҳабси андоз. Бо вуҷуди ин, се чизи дар боло номбаршуда қисми зиёди даромадҳои ғайрифаъол ва ниҳоии дар соҳаи амволи ғайриманқул бадастомада мебошанд.

Афзоиши арзиши амволи ғайриманқул

Аввалан, муҳим он аст, ки шумо дарк кунед, ки арзишҳои моликият на ҳамеша зиёд мешаванд. Ин камбуди афзоиши дороиҳо метавонад дар давраҳое чун охири солҳои 80-ум ва аввали солҳои 90-ум ва солҳои 2007-2009, вақте ки бозори амволи ғайриманқул фурӯ равад, дарднок ба назар расад.Дарвоқеъ, дар бисёр ҳолатҳо арзиши амвол таваррумро кам мезанад - афзоиши афзоиш нархҳои миёна дар иқтисодиёт.

Масалан, агар шумо моликияти $ 500,000 дошта бошед ва сатҳи таваррум 3% -ро ташкил диҳад, амволи шумо метавонад ба маблағи $ 515,000 ($ 500,000 x 1,03%) фурӯшад, аммо шумо назар ба соли гузашта бойтар нестед. Яъне, шумо метавонед боз ҳамон миқдор шир, нон, панир, равған, бензин ва дигар молҳоро харед (ҳақиқатан, панир имсол кам ва бензин боло рафтааст, аммо сатҳи зиндагии шумо тақрибан бетағйир боқӣ мемонад). Сабаб дар он аст, ки фоидаи $ 15,000 воқеӣ набуд. Он номиналӣ буд ва таъсири воқеӣ надошт, зеро афзоиш аз ҳисоби таварруми умумӣ буд.

Таваррум ва сармоягузории амволи ғайриманқул

Вақте ки таваррум ба амал меояд, доллар қобилияти харидории камтарро касб мекунад, зеро ҳукумат бояд пулро ҳангоми сохтани чопи чопӣ эҷод кунад, зеро он аз ҳисоби андозҳо бештар харҷ мекунад. Бо вуҷуди ин, бо мурури замон, ин ба ҳар як мавҷуда оварда мерасонад доллар арзиши худро гум мекунад ва аз оне ки дар гузашта камтар буд, арзонтар мешавад.

Яке аз роҳҳое, ки оқилтарин сармоягузорони амволи ғайриманқул метавонанд дар амволи ғайриманқул пул кор кунанд, ин истифода бурдани вазъияте мебошад, ки гӯё ҳар даҳсолаҳо афзоиш меёбад. Онҳо ин амалро вақте иҷро мекунанд, ки сатҳи таваррум аз фоизи ҷории ҷории қарзи дарозмуддат зиёдтар бошад.Дар ин давраҳо шумо метавонед одамоне пайдо шаванд, ки мехоҳанд қиморбозӣ карда, моликият ба даст оранд, барои хариди маблағ қарз гиранд ва сипас мунтазири афзоиши таваррум шаванд .

Ҳангоми боло рафтани сатҳи таваррум, ин сармоягузорон метавонанд ипотекаро бо долларҳое пардохт кунанд, ки арзиши камтарашон камтар доранд. Ин ҳолат интиқолро аз пасандозҳо ба қарздорон нишон медиҳад. Шумо дидед, ки бисёр сармоягузорони амволи ғайриманқул дар солҳои 1970-ум ва аввали солҳои 80-ум ба ин тариқ пул кор мекарданд.Ин таваррум аз контрол берун шуд, то он даме ки Пол Волкер-президенти федералии резервии байни солҳои 1979-1987 2х4-ро ба пушти худ гирифта, овард таҳти назорат бо роҳи қатъиян баланд бардоштани сатҳи фоизҳо.

Харидҳои ҳадди аққали даврӣ

Ҳила дар он аст, ки ҳангоми хариди меъёрҳои ҳадди аққали давра ба давра фоидаовар барои сармоягузории манзил ҷолиб аст. Вақте ки шумо фикр мекунед, ки ягон сабаби мушаххасе мавҷуд аст, ки ягон амволи ғайриманқул рӯзе аз оне, ки танҳо меъёри ҳадди аққали нишондиҳанда бояд арзиши онро дошта бошад, бештар хоҳад буд.

Масалан, таҳиягарони амволи ғайриманқул метавонанд ба як лоиҳа ё таҳия, вазъи иқтисодии атрофи он лоиҳа ё нархи молу мулк назар андозанд ва даромади иҷораи ояндаро барои дастгирии нархгузории ҷорӣ муайян кунанд. Арзиши ҷорӣ метавонад дар акси ҳол дар асоси шароити ҳозираи рушд хеле гарон ба назар расад. Аммо, азбаски онҳо иқтисодиёт, омилҳои бозор ва истеъмолкунандагонро мефаҳманд, ин сармоягузорон метавонанд даромаднокии ояндаро бинанд.

Шояд шумо дидаед, ки як меҳмонхонаи даҳшатноки кӯҳна дар як замини бузург ба маркази савдои пурғавғо табдил ёфтааст, ки биноҳои идоравӣ барои соҳибаш иҷорапулии зиёдеро баровардаанд. Ин ҷараёнҳои пулӣ, арзиши холиси ҷории мавҷудбуда, шумо новобаста аз он чизе, ки ба худ мегӯед, то андозае тахмин мезанед. Шумо бояд таварруми назаррасро бо асъори номиналӣ талаб кунед - агар шумо қарзро барои маблағгузории харид истифода баред, то ки шуморо наҷот диҳад. Шумо инчунин метавонед ба як рӯйдоди эҳтимолияти пасти ба манфиати шумо кор кардан вобаста бошед.

Иҷора ҳамчун сармоягузории амволи ғайриманқул

Пул кор кардан аз ҷамъоварии иҷора он қадар содда аст, ки ҳар як кӯдаки 6-сола, ки ягон вақт бозии инҳисориро бозӣ кардааст, дар сатҳи висералӣ мефаҳмад, ки чӣ гуна асосҳо кор мекунанд. Агар шумо соҳиби хона, бинои истиқоматӣ, бинои маъмурӣ, меҳмонхона ё ягон дигар сармоягузории амволи ғайриманқул бошед, шумо метавонед аз мардум иҷора гиред, то ба онҳо иҷозат диҳанд, то амвол ё иншоотро истифода баранд.

Албатта, содда ва осон як чиз нестанд. Агар шумо соҳиби биноҳои истиқоматӣ ё хонаҳои иҷора бошед, шумо метавонед худро бо ҳама чиз аз ҳоҷатхонаҳои шикаста сар карда то иҷоранишиноне, ки дар лабораторияҳои мете фаъолият мекунанд, сару кор гиред.Агар шумо моликияти марказҳои стриптизӣ ё биноҳои кориро дошта бошед, шумо бояд бо тиҷорате дучор оед, ки муфлис шуда аз шумо иҷора гирифтааст. Агар шумо анборҳои саноатӣ дошта бошед, шумо метавонед худро бо тафтишоти экологии амали иҷоракорон, ки амволи шуморо истифода кардаанд, дучор шавед. Агар шумо воҳидҳои нигоҳдорӣ дошта бошед, дуздӣ метавонад нигаронкунанда бошад. Маблағгузории амволи ғайриманқул он навъи шумо нест, ки шумо ба он занг занед ва интизор бошед, ки ҳама чиз хуб мешавад.

Истифодаи меъёри ҳадди аққал барои муқоисаи сармоягузорӣ

Хабари хуб ин аст, ки воситаҳое мавҷуданд, ки муқоисаи сармоягузории эҳтимолии манзилро осонтар мекунанд. Яке аз инҳо, ки дар ҷустуҷӯи пул аз амволи ғайриманқул барои шумо бебаҳо хоҳанд шуд, ин таносуби махсуси молиявӣ бо номи меъёри капитализатсия (меъёри ҳадди аққал) мебошад. Меъёрҳои ҳадди аққал сатҳи фоидаи сармоягузории амволи ғайриманқулро нишон медиҳанд ва он аз даромади софи амволи ба даст овардашуда асос меёбад.

Агар амвол дар як сол $ 100,000 ба даст орад ва $ 1,000,000 фурӯшад, шумо даромадро ($ 100,000) ба нархи нархҳо ($ 1,000,000) тақсим карда, 0,1 ё 10% мегиред. Ин маънои онро дорад, ки меъёри ҳадди ақали амвол 10% -ро ташкил медиҳад, ё агар шумо барои амволи ғайриманқул комилан бо пули нақд ва бе қарз пардохт карда бошед, шумо аз сармоягузории худ 10% -и пешбинишударо ба даст меоред.

Чӣ тавре ки саҳмия дар ниҳояти кор танҳо ба арзиши холиси ҷории гардиши пулии тахфифшудаи он баробар аст, амволи ғайриманқул дар ниҳояти кор ба маблағи зерин иборат аст:

• Утилита, ки амвол барои соҳиби худ тавлид мекунад
• Ҷараёни пулҳои ҷории ҳозира, ки онро ба вуҷуд меорад, нисбат ба нархи пардохт

Даромади иҷора ҳамчун маржаи бехатарӣ

Даромади иҷора метавонад марзи бехатарӣ бошад, ки шуморо ҳангоми таназзули иқтисодӣ ё суқут муҳофизат мекунад. Шояд намудҳои алоҳидаи сармоягузории амволи ғайриманқул барои ин мақсад беҳтар мувофиқ бошанд. Иҷора ва иҷора метавонад даромади нисбатан бехатар бошад.

Барои баргаштан ба муҳокимаи қаблии мо дар бораи мушкилоти пул кор кардан аз биноҳои идораи манзил метавонад як мисол оред. Одатан, ин хосиятҳо иҷораи дарозмуддати бисёрсола доранд. Якеро бо нархи мувофиқ, саривақтӣ ва бо иҷорагири мувофиқ харед ва мӯҳлати иҷора гиред, ва шумо метавонед тавассути фурӯпошии амволи ғайриманқул шино кунед. Шумо чекҳои иҷораи аз ҳисоби миёна болотарро ҷамъ меоред, ки ширкатҳое, ки аз шумо иҷора мегиранд, бояд бо сабаби шартномаи иҷорае, ки онҳо имзо кардаанд, ҳатто ҳангоми пешниҳоди тарифҳои пасттар дар ҷойҳои дигар пешниҳод кунанд. Бо вуҷуди ин, хато кунед ва шумо метавонед пас аз барқароршавии бозор пас аз баргардонидани дараҷаи поён маҳдуд шавед.

Пул аз амалиёти тиҷорати манзил

Усули ниҳоии пул кор кардан аз сармоягузории амволи ғайриманқул хадамоти махсус ва фаъолияти тиҷоратиро дар бар мегирад. Агар шумо як меҳмонхона дошта бошед, шумо метавонед филмҳои мувофиқи талаботро ба меҳмонони худ фурӯшед. Агар шумо як бинои маъмурӣ дошта бошед, шумо метавонед аз автоматҳо ва гаражҳои таваққуфгоҳ пул кор кунед. Агар шумо соҳиби шустани мошин бошед, шумо метавонед аз чангкашакҳои бо вақт назоратшаванда пул кор кунед.

Ин сармоягузорӣ тақрибан ҳамеша дониши зерихтисосро талаб мекунад. Масалан, баъзе одамон тамоми карераи худро ба тарҳрезӣ, сохтан, соҳибӣ кардан ва истифода бурдани мошиншӯӣ сарф мекунанд. Барои онҳое, ки ба қуллаи баланди худ мебароянд ва нозукиҳои бозори мушаххасро мефаҳманд, имкони пул кор кардан беохир буда метавонад.

Дигар ғояҳои сармоягузорӣ дар манзил

Бо вуҷуди ин, имкониятҳои дигари сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқул мавҷуданд. Шумо метавонед ба трестҳои сармоягузории амволи ғайриманқул (REITs) сармоягузорӣ кунед.РЕИТ-ҳои оммавии саҳмияҳо саҳмияҳо бароварда, дар биржа хариду фурӯш карда мешаванд, дар ҳоле ки REIT-ҳои хусусӣ ё REIT-ҳои ғайритиҷоратӣ дар ягон биржа мавҷуд нестанд. Ҳама намудҳои REIT ба бахшҳои алоҳидаи бозори амволи ғайриманқул, аз қабили хонаҳои пиронсолон ё марказҳои савдо равона карда мешаванд. Инчунин якчанд фондҳои мубодилаи асъор (ETFs) ва фондҳои муштарак мавҷуданд, ки сармоягузорони амволи ғайриманқулро тавассути сармоягузорӣ ба REITs ва дигар сармояҳо дар бахши амволи ғайриманқул ҳадаф мегиранд.